Domy

Predaj domu – ako na to?

Predaj domu je často neľahkou úlohou, ktorá neobnáša len čisto obchodný postup, ale aj rozviazanie citového puta k určitej časti života, ktorú sme v dome prežili. Či sa chystáte zrealizovať predaj domu po rodičoch, starých rodičoch alebo predávate svoj vlastný dom, postup bude nasledovný:

Predaj domu v skratke:
  1. Na úvod je potrebné:
    • Zosumarizovať doklady potrebné na predaj domu 

    • Dať ohodnotiť dom súdnemu znalcovi a dať vypracovať energetický certifikát a na základe toho stanoviť predajnú cenu domu
    • Zabezpečiť fotografie domu a okolia (interiér, exteriér)
  2. Spôsob predaja:
    • V prípade predaja svojpomocne - podať inzerát do rôznych médií
    • Alebo zájsť do realitnej kancelárie a spísať s ňou zmluvu
    • Nasledujú telefonáty potenciálnych kupcov, rokovania a obhliadky
  3. Samotný predaj – kúpa:
    • Spísanie kúpno-predajnej zmluvy
    • Predávajúci podá návrh na vklad so katastra nehnuteľností
    • Kupujúci uhradí dohodnutú kúpnu cenu, prípadne uloží finančné prostriedky do správy banke alebo realitnej kancelárii
  4. Prevod vlastníckych práv:
    Prevodom prostriedkov na účet predávajúceho a prevodom vlastníckych práv na kupujúceho je proces predaj – kúpa ukončený. Predajca tak môže použiť získané prostriedky a nový vlastník môže začať prerábať alebo si užívať nehnuteľnosť.

Pokiaľ na uvedené záležitosti nemáte čas, oslovte odborníkov, ktorí sa na trhu s nehnuteľnosťami orientujú bez problémov. Predaj domu cez realitnú kanceláriu vám dokáže ušetriť nemálo času a stresu, ktoré popri vašich bežných povinnostiach môžu byť na príťaž.

Čo zaujíma kupujúcich?

Predaj domu na jednej strane a kúpa domu na strane druhej je proces, ktorému väčšinou predchádza množstvo rokovaní a nemálo stretnutí a obhliadok s potenciálnymi kupcami. Keďže v našich končinách je kúpa rodinného domu vo väčšine prípadov rozhodnutie na celý život, potenciálni záujemcovia sa naň zvyknú dôkladne pripraviť a zvažujú všetky okolnosti aj viackrát. Preto predaj domu niekedy trvá dlhšie ako by ste predpokladali, no pokiaľ ste aj vy boli, prípadne ste, v situácii kupujúceho, určite tomu rozumiete. Okrem otázok týkajúcich sa domu vás potenciálni zákazníci zahrnú aj množstvom ďalších, týkajúcich sa pozemku. Kupujúcich bude určite zaujímať nasledovné:

  • lokalita (tichá, frekventovaná)
  • poloha (v centre mesta, na sídlisku, v okrajovej časti...)
  • dostupnosť (peši, autom, nákladným autom (v prípade sťahovania), MHD )
  • možnosti parkovania
  • miestna infraštruktúra (obchod, škola, škôlka, lekár, lekáreň...)
  • pozemok (veľkosť, terén)
  • plocha (domu a pozemku, prípadne geometrický plán)
  • dispozícia (rozmiestnenie miestností)
  • podpivničenie
  • počet nadzemných podlaží
  • stav (pôvodný, rekonštrukcia – čiastková, kompletná, novostavba)
  • stavebný materiál (tehla, ypor, panel, zateplenie, okná – plastové, drevené, strecha - škridla, plech...)
  • zateplenie
  • energie (voda, elektrika, plyn, kúrenie)
  • spôsob vykurovania a ohrevu vody
  • kanalizácia/ žumpa
  • iné drobné stavby na pozemku – garáž, altánok, záhradná chatka...
  • vlastníctvo

V prípade predaja domu je tiež vhodné mať geometrický plán, teda presné zameranie pozemku, na ktorom váš dom stojí, aby nedochádzalo k nezrovnalostiam pri predaji alebo po ňom. Vyhnete sa tak neželaným nedorozumeniam, ktoré dokážu znepríjemniť život všetkým zúčastneným, rovnako ako otázka vysporiadania pozemku či vecného bremena.

Okolie, vzťahy so susedmi ako aj informácie o budúcnosti lokality budú kupujúcich tiež zaujímať skôr ako sa zabývajú. Váš dom určite ponúka mnohé výhody, ktoré sa nebojte pri predaji vyzdvihnúť. No keďže každá minca má dve strany, taktne upozornite aj na nedostatky. Každý má iné priority a čo vám môže prekážať, druhá strana možno považuje za výhodu a naopak.

Kupujúcich bude zaujímať aj skutočnosť, ako rýchlo sa môžu do domu nasťahovať, prípadne začať s rekonštrukciou, s čím súvisí zas stav vášho vysťahovania. Stanovte si reálne ciele. Pokiaľ ešte nemáte nové bývanie ani len vo výhľade, nesľubujte príliš krátku dobu vysťahovania. Reálne stanovený termín je vhodnejší ako neskoršie stresy z jeho nedodržania.

Čo potrebujem na predaj domu?

Pokiaľ predaj domu nie je činnosť, ktorej sa venujete bežne, je vhodné obrátiť sa na odborníkov. Predaj domu totiž zďaleka nie je len o nájdení kupca, ale obnáša aj nemálo krokov, ktoré nie sú náročné len z časového, ale aj právneho hľadiska. Aby predaj domu prebehol hladko, je potrebné dodržať určitý postup, navštíviť potrebné úrady, podať žiadosti, vybaviť prevody...čo v prípade neznalosti postupu, zmlúv a poplatkov dokáže proces predĺžiť a znepríjemniť.

Či sa už rozhodnete zrealizovať predaj domu svojpomocne alebo prostredníctvom realitnej kancelárie, ktorá vás dokáže od mnohých nepríjemností odbremeniť, budete potrebovať nasledovné dokumenty:

  • aktuálny list vlastníctva na právne úkony, nie starší ako 3 mesiace
  • doklad o nadobudnutí domu do osobného vlastníctva (vždy originál - kúpna zmluva, zmluva o prevode vlastníckeho práva, darovacia zmluva, dedičské rozhodnutie, dohoda o zrušení bezpodielového spoluvlastníctva nehnuteľností, právoplatné kolaudačné rozhodnutie v prípade novostavby, a pod.)
  • všetky aktuálne výpisy z katastra nehnuteľností na predávanú nehnuteľnosť
  • kópiu z katastrálnej mapy
  • geometrický plán
  • stavebné povolenie
  • kolaudačné rozhodnutie
  • listinu o určení súpisného a orientačného čísla ((v prípade ak je predávajúci aj zhotoviteľom stavby)
  • doklady totožnosti všetkých vlastníkov
  • súhlas spolumajiteľov na predaj domu formou plnej moci (ak je viac ako jeden majiteľ)
  • znalecký posudok (ohodnotenie nehnuteľnosti súdnym znalcom), nie starší ako 3 mesiace

Ak potrebujete pomoc s dokladmi, či už právnu, prekladateľskú alebo inú, kontaktujte nás.

Kúpim rodinný dom – aký?

  • dvojizbový dom, trojizbový dom, štvorizbový dom, viacizbový dom
  • jednopodlažný dom – bungalov alebo viacpodlažný dom
  • vidiecky dom alebo mestskú vilu
  • novostavbu alebo starší dom
  • dom s garážou/ bez garáže, dom s pozemkom/ bez pozemku
  • podpivničený dom
Kúpim rodinný dom – na aký účel:
  • trvalé bývanie
  • dom na rekreáciu
  • firemné účely – ako sídlo firmy, na kancelárie, pre firemných zamestnancov, pre klientov
  • prenájom
Kúpim rodinný dom – kde:
  • dom v meste alebo na vidieku
  • v centre mesta, na periférii, v satelitnom mestečku
  • v rekreačnej oblasti, zóne, v historickej časti

Kúpim rodinný dom – výhody

Ak pri rozhodovaní, či kúpim rodinný dom alebo kúpim byt stále nie ste istí, porovnajte si výhody a nevýhody oboch variantov. Je to možno neoriginálny spôsob, ale určite pomôže. Je veľmi dôležité, čo vám kúpa domu do budúcnosti prinesie.

  • investícia do budúcna
  • nižšie náklady na bývanie, v prípade optimálne zvolených materiálov a zdrojov
  • viac priestoru, väčší komfort
  • väčšie súkromie v interiéri, menšia anonymita v exteriéri
  • terasa namiesto balkóna, záhrada namiesto sídliskového ihriska
  • parkovanie bez problémov
  • ideálne pre domácich miláčikov
  • širšie možnosti realizácie hobby

Kúpim rodinný dom - nevýhody

  • vyššia počiatočná investícia, prípadne dlhodobejšie splátky v porovnaní s kúpou bytu
  • dom predáte ťažšie ako byt
  • väčšinou investícia na celý život
  • v prípade, že kúpite starší dom, rekonštrukcia môže trvať aj niekoľko rokov
  • všetky opravy sú na vás, bytové spoločenstvo v tomto prípade nepomôže
  • údržba exteriéru je časovo náročná
  • zimná údržba ako aj údržba spoločných priestorov pripadne vždy len na vám

Ak zvažujete aj domy na prenajom, porovnajte aj ich výhody.

Domy na prenájom – pre koho sú vhodné?

Domy na prenájom sú optimálnym riešením v prípade, keď túžite po bývaní mimo anonymity bytových domov, so záhradou, prípadne inými výhodami, ktoré byty a bytové domy neponúkajú. Ak túžite po bývaní v dome, no na vlastný ešte potrebujete našetriť, domy na prenájom sú krokom vpred k vášmu snu.

Domy na prenájom sú vhodné pre:

  • firmy – ako sídlo, pre zamestnancov v lokalitách, kde majú časté zákazky, pre klientov a obchodných partnerov
  • firemných zamestnancov
  • rodiny, v prípade častého sťahovania

 

Do úvahy prichádzajú:

  1. domy na krátkodobý prenájom - niekoľko dní až týždňov
  2. domy na strednedobý prenájom - 1 až 3 mesiace
  3. domy na dlhodobý prenájom - 1 rok a viac

 

Samozrejme aj tu platí, čím dlhšia doba prenájmu, tým výhodnejšia cena pre vás.

Domy na prenájom - výhody

Ak ste sa rozhodli pre prenájom, no stále váhate či prenajať byt alebo dom, tu sú výhody, ktoré vám ponúkajú domy na prenájom:

  • rozloha – v porovnaní s bytmi domy väčšinou poskytujú viac priestoru – životného aj úložného. Pokiaľ plánujete v dome zriadiť firmu, v prípade dostatočnej rozlohy a dispozície to prichádza do úvahy skôr ako v byte.
  • exteriér – ak vám v byte chýba výbeh či grilovanie na terase, dom vám túto vymoženosť dokáže splniť.
  • zariadenie a vybavenie – domy na prenájom sú k dispozícii zariadené a vybavené minimálne základnými spotrebičmi.
  • keď musíte zrazu odísť – keď vám pracovný rozvrh nariadi dlhodobý odchod do iného regiónu, nemusíte sa zaťažovať, čo s domom. Jednoducho sa zbalíte a o ostatné sa postará majiteľ.
  • rýchlo dosiahnuteľný – nemusíte prerábať a zariaďovať, stačí priniesť si svoje osobné veci a bývať, prípadne pracovať. Úvodné investície odpadajú.
  • údržba a opravy – aj o toto sa postará majiteľ domu, vy si len bývate a užívate požadovaný komfort.
  • upratovanie – v závislosti od domu môže byť aj jeho upratovanie v cene prenájmu. Je to individuálne, ale nie vylúčené.
  • prestavba, prístavba, nadstavba, rekonštrukciu – vám bývanie v konečnom dôsledku spríjemní, no starosti bude robiť majiteľovi, ktorý sa o všetko postará.

Ak sú pre vás zaujímavé aj byty na prenájom, porovnajte aj ich výhody.

Domy na prenájom - nevýhody

Pri každom rozhodnutí je potrebné porovnať obe strany mince. Nezabúdajte preto ani na nevýhody, ktoré by vám mohli situáciu znepríjemniť. Samozrejme keď sú výhody v prevahe a nevýhody akceptovateľné, stačí už len nájsť ten pravý dom pre váš zámer.

Aké nevýhody by vás mohli pre prenájme domu zaskočiť?

  • nemeniteľný interiér – všetko zostane tak, ako je. Preto je niekedy nájsť dom na prenájom, ktorý by vám vyhovoval úplne v každom detaile, dosť obtiažne. Domy na prenájom však sú a aj zostanú majetkom ich majiteľov, takže farebne divnej kúpeľni sa buď prispôsobíte alebo radšej rovno hľadajte nejaký iný.
  • zariadenie a vybavenie podľa gusta majiteľa – na jednej strane výhoda, na druhej strane možno aj nie. Domy na prenajom sú prenajímane so zariadením, ktoré vám nie vždy môže vyhovovať.
  • vyšší prenájom – zariadenie, aj keď nie vždy ideálne, niečo stojí, preto cena prenájmu do určitej miery zohľadňuje aj túto položku.
  • výpoveď nájomnej zmluvy – keď vám zmluva končí a majiteľ už má iný zámer, či vám to vyhovuje alebo nie, musíte z domu odísť.