Priestory

Ako predať nebytový priestor?

Predať nebytový priestor býva často náročnejšie, ako predať byt či dom. Rovnako, ako má každý iné nároky na bývanie, tak každá firma má inú činnosť a s ňou spojené požiadavky na prevádzku a zázemie.
Pokiaľ nebytový priestor staviate za účelom ďalšieho predaja, prípade prenájmu, je potrebné zvážiť, komu budete priestor predávať, alebo prenajímať. Optimálny variant je, keď je nebytový priestor stavaný na objednávku, teda na mieru požiadavkám budúceho kupujúceho. Vtedy má k dispozícii všetko, čo kupujúci potrebuje na prevádzku svojej činnosti. A tak predať nebytový priestor nie je problém aj preto, že jeho predaj je dohodnutý už pred jeho výstavbou.
Situácia však zriedka býva ideálna, a tak nie každý stavia a predáva nehnuteľnosti na mieru, a tiež väčšina nebytových priestorov nie je tým ideálnym riešením pre každú firmu. Niekedy si situácia vyžiada zmenu bytového priestoru na nebytový, prípadne sa spoločenstvo bytov rozhodne predať časť spoločných priestorov ako nebytový priestor určený na podnikanie. 
Nech sa už usilujete predať nebytový priestor z akéhokoľvek dôvodu, môžete tak urobiť :

  1. svojpomocne;

  2. prostredníctvom realitnej kancelárie.

V prípade predaja viacerých nebytových priestorov či priestorov väčšieho rozsahu vám realitná kancelária určite pomôže nielen nájsť vhodného kupujúceho skôr, ale aj vyriešiť všetky potrebné právne náležitosti. Kontaktujte nás, radi si s vami dohodneme stretnutie.

Čo zaujíma kupujúcich?

Ak nebytový priestor predávate, budete pravdepodobne odpovedať potenciálnym záujemcom na viaceré otázky. Aby ste boli vopred pripravení, je vhodné spísať si zoznam, ktorý uľahčí situáciu obom zúčastneným stranám. Pokiaľ ste na strane záujemcu o nebytový priestor, tiež vás bude zaujímať viacero detailov, ktoré by mohli ovplyvniť pôsobenie vašej firmy. Keď sa budete veľa pýtať, veľa sa dozviete. Ponúkame vám preto zoznam bodov, na ktoré by ste nemali zabudnúť, aby ste sa o nehnuteľnosti dozvedeli čo najviac a aby vám váš nový nebytový priestor následne neprinášal neželané prekvapenia. Kupujúcich bude zaujímať:

  • lokalita (tichá, frekventovaná, bezpečná);
  • poloha (v centre mesta, na sídlisku, v okrajovej časti, v bočnej uličke, na hlavnej ulici...);
  • orientácia (smerom do ulice, smerom do dvora, na svetové strany...);
  • dostupnosť (peši, autom, nákladným autom (kvôli rekonštrukcii, zásobovaniu), MHD);
  • možnosti parkovania (pre majiteľov, dodávateľov, klientov);
  • možnosti zásobovania (nákladným autom, do určitej hodiny, po určitej hodine);
  • plocha (priestoru na prevádzku, priestoru na zázemie, skladových priestorov...);
  • dispozícia;
  • poschodie (vchod z ulice, na prízemí, na poschodí, dostupnosť – strmé schody, veľa schodov...);
  • výťah (osobný, nákladný);
  • vlastníctvo (súkromné, mestské, spoločenstvo vlastníkov...);
  • stav (pôvodný, rekonštrukcia – čiastková, kompletná, novostavba);
  • stavebný materiál (tehla, ypor, panel, zateplenie, okná – plastové, drevené...);
  • zariadenie (štandardné, špecifické, bez zariadenia);
  • zázemie pre zamestnancov - toalety, kuchynka, šatne;
  • energie (voda, elektrika, plyn, kúrenie).

Nezabudnite tiež opísať výhody, ktoré nebytový priestor ponúka. Kupujúci sa pravdepodobne budú pýtať aj na riziká, na ktoré si treba dávať pozor.
Ak kupujete celý objekt za účelom podnikania, na mieste budú aj otázky typu:

  • geometrický plán;
  • vysporiadanie pozemku, či vecného bremena;
  • vzťahy so susediacimi priestormi, firmami, susedmi;
  • bezpečnosť lokality a zabezpečenie objektu;
  • budúcnosť lokality (či zapadá do vášho konceptu rozvoja, či napr.nebudú tento pozemok vykupovať za účelom výstavby projektu...).

Nebytový priestor – dokumenty k predaju

Rovnako, ako pri iných nehnuteľnostiach, aj nebytový priestor si vyžaduje dokumenty potrebné k jeho evidencii a predaju. Bez ohľadu na to, či predávate nebytový priestor vo vlastnej réžii, alebo s pomocou realitnej kancelárie, doklady k predaju budú rovnaké. V závislosti od situovania nebytového priestoru sa odvíjajú aj potrebné dokumenty :

  1. Nebytový priestor v budove s inými priestormi:
    • aktuálny list vlastníctva na právne úkony;
    • doklad o nadobudnutí priestoru do osobného vlastníctva (vždy originál - kúpna zmluva, zmluva o prevode vlastníckeho práva, darovacia zmluva, dedičské rozhodnutie, dohoda o zrušení bezpodielového spoluvlastníctva nehnuteľností, právoplatné kolaudačné rozhodnutie v prípade novostavby a pod.);
    • zmluvu o výkone správy;
    • všetky aktuálne výpisy z katastra nehnuteľností na predávanú nehnuteľnosť;
    • pôdorys;
    • dva doklady totožnosti všetkých vlastníkov;
    • súhlas spolumajiteľov na predaj priestoru formou plnej moci (ak je viac ako jeden majiteľ);
    • potvrdenie správcu o tom, že na priestore nie sú nedoplatky spojené so správou priestoru a do fondu opráv.
  2. Nebytový priestor ako samostatne stojaca nehnuteľnosť :
    • aktuálny list vlastníctva na právne úkony, nie starší ako 3 mesiace;
    • doklad o nadobudnutí priestoru do osobného vlastníctva (vždy originál - kúpna zmluva, zmluva o prevode vlastníckeho práva, darovacia zmluva, dedičské rozhodnutie, dohoda o zrušení bezpodielového spoluvlastníctva nehnuteľností, právoplatné kolaudačné rozhodnutie v prípade novostavby bytu, a pod.);
    • všetky aktuálne výpisy z katastra nehnuteľností na predávanú nehnuteľnosť;
    • kópiu z katastrálnej mapy;
    • geometrický plán;
    • stavebné povolenie;
    • kolaudačné rozhodnutie;
    • listinu o určení súpisného a orientačného čísla ((v prípade ak je predávajúci aj zhotoviteľom stavby);
    • doklady totožnosti všetkých vlastníkov;
    • súhlas spolumajiteľov na predaj priestoru formou plnej moci (ak je viac ako jeden majiteľ);
    • znalecký posudok (ohodnotenie nehnuteľnosti súdnym znalcom), nie starší ako 3 mesiace.

Ak potrebujete pomoc s dokladmi, či už právnu, prekladateľskú alebo inú, kontaktujte nás, radi vám pomôžeme.

Kúpim obchodný priestor – aký?

Keďže rozhodnutie kúpim obchodný priestor je väčšinou rozhodnutím trvalým, alebo aspoň dlhodobým, prichádza po viacerých rokovaniach so spoločníkmi, prepočtoch rozpočtov a zvažovaniach situácií. Či kúpim obchodný priestor, alebo využijeme prenájom priestorov, to je otázka, ktorú si kladú nielen malí podnikatelia, ale aj veľké spoločnosti. Lebo rozhodnutie kúpim obchodný priestor nie je len rozhodnutím dlhodobým, ale aj nákladným. Ako každé rozhodnutie, aj rozhodnutie kúpim obchodný priestor by malo byť podložené pevnými základmi, ktoré umožnia rozvíjať ho ďalej a budovať podnik želaným smerom. Pri rozhodovaní, či kúpiť, alebo prenajať, je potrebné zvážiť klady, ako aj nedostatky, prepočítať obstarávacie náklady, ako aj prevádzku a hlavne vedieť, ktorým smerom hodláme firmu rozvíjať.

Kúpim obchodný priestor – aký?
  • kancelárie;
  • obchodné prevádzky;
  • ambulancie;
  • súkromný, alebo mestský obchodný priestor;
  • iné.
Kúpim obchodný priestor – na aký účel:
  • vlastné podnikanie;
  • prenájom.
Kúpim obchodný priestor – kde:
  • obchodný priestor v meste, na periférii, mimo mesta;
  • obchodný priestor v novostavbe, alebo v staršej budove;
  • v priemyselnom parku – obchodný priestor ako samostatne stojaca hala, súbor hál;
  • v kancelárskej budove, v zdravotnom stredisku;
  • v dome – ako samostatný obchodný priestor pre jednu firmu,
    vo výškovej budove – priestor medzi viacerými obchodnými priestormi,
    v bytovom dome – v spoločných priestoroch.

Kúpim obchodný priestor – výhody:

Rozhodnutie kúpim obchodný priestor predstavuje vážny krok v živote každej firmy. Nejde totiž o krátkodobé rozhodnutie, ktoré možno zo dňa na deň zmeniť. Aj napriek tomu reprezentatívny obchodný priestor, a ešte k tomu vlastný, dokáže vylepšiť každý imídž. A čo rozhodnutie kúpim obchodný priestor so sebou prináša?

  • investícia do budúcna;
  • dlhodobé riešenie bez nutnosti sťahovania - v prípade živnostníka či malej firmy, ktorá neplánuje veľký rozmach, môže kúpa obchodného priestoru znamenať trvalé vyriešenie priestorovej otázky;
  • nižšie náklady na prevádzku - v porovnaní s výškou prenájmu. Kým platením nájomného podporujeme rozvoj majiteľa priestoru, splácaním hypotéky sa postupne dostávame k vlastnej nehnuteľnosti;
  • úpravy podľa vlastných predstáv a identity spoločnosti;
  • zariadenie na mieru - investovať do zariadenia na mieru vo vlastnom obchodnom priestore vám nepríde také zbytočné ako v prípade priestoru na prenájom;
  • len tak ľahko vás nevysťahujú;
  • možnosť dať obchodný priestor do prenájmu.

Kúpim obchodný priestor – nevýhody:

  • daňové povinnosti súvisiace s vlastnením priestoru;
  • zložitejšie účtovníctvo;
  • poistenie priestoru predstavuje ďalšiu nákladovú položku;
  • údržba priestoru – nároky rastú spolu s rozlohou;
  • v prípade potreby sťahovania – starosti s predajom;
  • rovnako vysoká výška splátky úveru môže byť v čase recesie nevýhodou, ktorej sa nedá zbaviť tak ľahko ako nájomného presťahovaním.

Ak pre vás stále prichádza do úvahy aj prenájom priestorov, porovnajte aj jeho výhody.

Prenájom priestorov

Nielen na začiatku podnikania, ale často aj v jeho priebehu, sa spoločnosti zaoberajú otázkou, ako je prenájom priestorov. Vhodný priestor totiž nielen slúži na samotné prevádzkovanie činnosti, ale je aj vizitkou firmy, ktorá jej dvere ku klientom otvára, alebo naopak, dokáže neželane zabuchnúť. Vybrať optimálny priestor pre spoločnosť preto nie je jednoduché. Nákladná prevádzka priestoru či vysoký prenájom priestorov dokáže nejednu spoločnosť položiť na lopatky. Preto je výber optimálneho priestoru viac ako dôležitý a treba k nemu pristupovať zodpovedne.

Dnešný realitný trh ponúka rôzne možnosti na prenájom priestorov.

  • Prenájom priestorov v mestských, alebo v súkromných budovách - mestský nebytový priestor určite ponúka iné služby ako súkromný nebytový priestor, pričom diametrálne odlišná zvykne byť hlavne cena.
  • Prenájom priestorov v budove s viacerými priestormi, prípadne v rodinnom dome - ak vám skôr vyhovuje anonymita a štandardizácia, vo veľkej budove sa nestratíte. Pokiaľ si váš podnik vyžaduje individualitu a jedinečnosť a vašu činnosť to neohrozí, rodinný dom za účelom sídla firmy je optimálnym riešením.
  • Prenájom priestorov v novostavbách, v starších budovách, alebo v historických pamiatkach v centrách miest - každé má svoje za aj proti. Kým novostavba oplýva super službami, ktoré sa na druhej strane odrazia v cene, staršie budovy môžu poskytovať skryté nedostatky, ktoré cenu v konečnom dôsledku tiež navýšia. Historické pamiatky pôsobia navonok romantickým dojmom, no podmienky na fungovanie v nich s romantikou často nemajú nič spoločné.
  • Prenájom priestorov v rôznych lokalitách - v meste, alebo na vidieku, v centre, alebo na periférii, na západe, alebo na východe, v rekreačnej oblasti, alebo v bytovej zástavbe, prenájom priestorov ovplyvňuje lokalita do veľkej miery.

Prenájom priestorov – pre koho je vhodný?

Či ste živnostník, malá firma s niekoľkými zamestnancami, alebo rýchlo rastúca spoločnosť so zahraničným kapitálom, prenájom priestorov sa z času na čas dotkne každého. Aby bol prenájom priestorov pre vás výhodným riešením, kalkulácie a prepočty prevádzkových nákladov týkajúce sa nielen aktuálneho obdobia, ale aj dlhodobého časového horizontu, vám pomôžu získať prehľad.

Pre koho je teda prenájom priestorov vhodný?

  • väčšie spoločnosti, ktoré plánujú expanziu.
  • začínajúce firmy a živnostníkov, pre ktorých je kúpa priestoru na úvod nákladná.
  • firmy, ktorých pôsobenie je v danom regióne časovo obmedzené.
  • podniky podnikajúce v odbore, v ktorom sa podmienky a nároky na vybavenosť často menia.

Prenájom priestorov je možné zrealizovať na kratšie aj dlhšie časové obdobie. Tu je opäť potrebné zvážiť svoje ciele a smerovanie spoločnosti.

  1. krátkodobý prenájom priestorov - niekoľko dní až týždňov;
  2. strednodobý prenájom priestorov - 1 až 3 mesiace;
  3. dlhodobý prenájom priestorov - 1 rok.

Prenájom priestorov - výhody

Prenájom priestorov pravdepodobne zváži a vyskúša každá spoločnosť skôr, ako sa rozhodne priestory kúpiť. Určite je to alternatíva v mnohých prípadoch, niekedy dočasná, inokedy prechodná, často krát aj trvalá. Každopádne, ak prevádzkové náklady predstavujú vyššiu ako priemernú čiastku a kúpa by bola pre vás z dlhodobého hľadiska perspektívnejšia, oplatí sa zamyslieť nad celou vecou hlbšie;

  • zariadenie - prenájom priestorov prichádza do úvahy so zariadením, alebo bez neho; napríklad prenájom priestorov na kancelárske účely v obchodných centrách vo veľkomestách môže zahŕňať aj zariadenie a vybavenie, kým nebytové priestory v menších mestách z hľadiska stlačenia ceny na minimum ponúkajú len holé steny;
  • bez starostí pri expanzii či recesii - ak firma dospeje do štádia, že jej pôvodný prenájom priestorov nevyhovuje z dôvodu jej rastu, alebo naopak úspory nákladov, stačí sa zbaliť a odísť;
  • upratovanie - prenájom priestorov vo väčších budovách je väčšinou k dispozícii aj s upratovacími službami;
  • opravy, prestavbu, rekonštrukciu či iné investície sú starosťami majiteľa;
  • daňové povinnosti či poistenie súvisiace s vlastnením nehnuteľnosti tiež rieši majiteľ, nie prenajímateľ.

Ak zvažujete aj možnosť kúpiť obchodný priestor, porovnajte aj jej výhody.

Prenájom priestorov - nevýhody

  • zariadenie môže byť výhodou v prípade kancelárskych priestorov či obchodných prevádzok, v prípade výrobných prevádzok či ambulancií je však skôr na obtiaž; každopádne nezariadený priestor je možné doladiť svojim predstavám a činnosti jednoduchšie ako jeho opotrebované zariadenie;
  • prerobiť alebo prispôsobiť sa? - pokiaľ sa predsa len rozhodnete prispôsobiť si prenajatý priestor svojim predstavám a majiteľ vám to povolí, myslite na to, že to bude na vaše náklady a navyše pri skončení prenájmu budete musieť priestor vrátiť do pôvodného stavu;
  • uniformita a základný štandard - pokiaľ prenájom priestorov zahŕňa aj zariadenie, toto pravdepodobne nezapadá do firemnej identity vašej spoločnosti, ale mali ho už viacerí pred vami a budú mať aj niekoľkí po vás; ak sa chcete odlíšiť, opäť je potrebné investovať;
  • vyššie prevádzkové náklady - za priestory na prenájom určite zaplatíte viac ako za vlastné, navyše sa vám investícia do prenájmu nevracia ako pri splácaní úveru;
  • výpoveď nájomnej zmluvy - výpovedná lehota je vo väčšine prípadov niekoľko mesiacov, niekedy to však na nájdenie nového vyhovujúceho priestoru nestačí, alebo naopak, je to na platenie ďalšieho nájomného zbytočne pridlho.